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Comment bien acheter un appartement ou une maison au Maroc


Par qui passer :

Bien sur, vous pouvez chercher votre maison de rêve sur Bonne-Affaire.net :). Bien que la majorité des agents immobiliers sont honnêtes, la profession d'agent immobilier n'est pas réglementée, donc il faut faire attention aux intermédiaires (les fameux « samsars ») avec qui vous serez en relation et qui peuvent vous induire en erreur sur vos droits et vous faire prendre des risques. Vous ne serez pas en mesure en suite de vous retourner contre eux ou de faire jouer une quelconque assurance. Il faut donc s'adresser à de véritables agences immobilières et avant de procéder à l'achat ou à la signature d'un compromis de vente, il faut être conseillé par un notaire ou un avocat.


Lorsque vous négociez avec l'agent immobilier, il vaut mieux qu'il y ait un mandat écrit afin que les choses soient claires. Il faut éviter de confier à cet agent l'exclusivité, c'est-à-dire qu'il ne faut pas que seul cet agent puisse rechercher des biens pour votre compte. La commission de l'agent est négociable mais normalement elle s'élève à 5% du prix de vente et elle est normalement due à part égale entre l'acheteur et le vendeur.


Les renseignements à obtenir


Il faut préférer acheter des biens titrés que des biens melk (biens non titrés) ou des biens en cours d'immatriculation. En effet seuls les biens titrés assurent une protection juridique satisfaisante vis-à-vis de la revendication de tiers. Du reste le processus d'immatriculation d'un bien melk est long, compliqué et source de contentieux.

 


Avant de signer quoique ce soit, il faut au minimum demander le certificat de propriété qui est un document en langue arabe (qui peut être traduit en langue française) qui précise à qui appartient le bien immobilier, la nature du bien, sa superficie, sa situation cadastrale, et s'il y a des hypothèques ou d'autres charges foncières inscrites. Ce document peut être fourni par le propriétaire mais tout notaire peut valablement l'obtenir sur le fichier central de la conservation foncière.


On pourra également utilement demander une note de renseignement d'urbanisme auprès de l'agence urbaine. Cela permet de savoir quels sont les droits en la matière (par exemple si on achète une maison, il est bon de savoir si on est dans une zone où on peut surélever son habitation ou si le nombre d'étages est limité). Pour obtenir la note de renseignement, il est nécessaire d'avoir un pouvoir spécial du propriétaire, un plan cadastral, un plan de situation, un certificat de propriété et la copie de la pièce d'identité du propriétaire.

Les actes juridiques d'achat


On signe généralement un compromis de vente qui est une promesse de vente et d'achat de la part de chacune des parties. C'est sur la base d'un tel compromis qu'on peut obtenir un prêt bancaire. Le compromis peut prévoir des conditions pour que la vente puisse se réaliser (comme l'obtention du prêt bancaire). Le compromis doit prévoir que la vente ne portera sur le bien que libre de toute hypothèque ou prénotation (inscription sur le titre foncier de la réclamation d'un tiers revendiquant des droits sur le bien).


Ensuite on passe à l'acte de vente qui se fait obligatoirement par-devant notaire. L'acte est en arabe mais il peut être établi en français à la demande des parties ou faire l'objet d'une traduction dans une autre langue.


Le notaire peut-être celui de l'acheteur ou du vendeur. Dans l'éventualité où le vendeur souhaite imposer son notaire on pourra demander à son propre notaire d'intervenir.


Le notaire conserve  les fonds de l'acheteur jusqu'à l'inscription de la vente sur les livres fonciers tenus à la Conservation foncière. C'est le notaire qui se charge de payer les impôts afférents au vendeur sur demande de ce dernier, sinon il conserve les fonds jusqu'à ce que le vendeur lui ramène le justificatif de paiement.


Les frais d'achat:
-les droits d'enregistrement : 4% du prix de vente pour les biens construits - 6% pour les terrains nus ;
-les droits d'inscription à la Conservation foncière : 1 % du prix de vente;
-les droits d'hypothèque bancaire : 1 % du montant du crédit bancaire;
-les honoraires du notaire : En pratique ils s'élèvent entre  0,5 % et 1 % (ils  ne dépassent pas 1% du prix de vente) ;

Les impôts


Il y a deux impôts locaux et un impôt sur les revenus en cas de location du bien:
- La taxe d'habitation s'applique aux immeubles occupés par leurs propriétaires (résidence principale ou secondaire). Les constructions nouvelles affectées à la résidence principale en sont exonérées pendant les 5 ans suivant leur achèvement. L'assiette de la taxe est la valeur locative du bien fixée d'après la moyenne des loyers du voisinage et relevée de 2 % tous les 5 ans. Il y a un abattement de 75 % pour la résidence principale. Les taux au-delà de 5 000 dirhams vont de 10 % à 30 %.


- La taxe de services communaux frappe les immeubles soumis à la taxe d'habitation au taux de 10,5 % (en ville) ou de 6,5 % (ailleurs) de la valeur locative.


- En ce qui concerne les revenus fonciers (les revenus tirés de la location du bien) ils sont imposés au Maroc (indépendamment du lieu de résidence du propriétaire). Pour un revenu de 100, l'impôt ne s'applique qu'après un abattement de 40%, donc sur 60.  Le revenu net ainsi obtenu est soumis au barème progressif de l'impôt (5 tranches allant de 10 % au-dessus de 30 000 dirhams à 38 % au-delà de 180 000 dirhams). Les revenus fonciers provenant de constructions neuves sont exonérés pendant les trois ans suivant leur achèvement.


Les revenus fonciers sont également soumis à la contribution sociale de solidarité. L'assiette de cette contribution correspond au revenu net sur laquelle on applique les taux proportionnels allant de 2% au-dessus de 360 000 dirhams à 6% au-delà de 840 000 dirhams.


En cas de vente du bien immobilier,  l'impôt est fixé au taux libératoire de 20 %, avec un minimum de perception fixé à 3 % du prix de vente. La plus-value nette imposable correspond à la différence entre le prix de cession diminué des frais de cession et le prix d'acquisition augmenté des frais d'acquisition et réévalué selon la durée de détention du bien.


Ce n'est que si vous devenez résident et que ce bien constitue votre résidence principale pendant 6 ans, que vous serez exonéré d'impôt en cas de vente.

http://www.marocainsdumonde.gov.ma/http://www.marocainsdumonde.gov.ma/

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